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住建部这个合同文本关系整个建筑行业!2018年签订施工合同要注意的十大事项!

发布时间:2018-02-01

住建部、工商总局对2013版《建设工程施工合同(示范文本)》进行了修订,制定了《建设工程施工合同(示范文本)》(GF-2017-0201)。2017版《示范文本》,自2017年10月1日起执行。

《示范文本》为非强制性使用文本,由合同协议书、通用合同条款和专用合同条款三部分组成。适用于房屋建筑工程、土木工程、线路管道和设备安装工程、装修工程等建设工程的施工承发包活动。


2017年10月30日,住建部公布了2017版《建设工程施工合同(示范文本)》(GF-2017-0201)(简称“2017版合同文本”)。与2013年《建设工程施工合同(示范文本)》(GF—2013—0201)(简称“2013版合同文本”)相比,2017版合同文本主要针对“缺陷责任“与”质量保证金”两项内容进行了修改,具体修改见附件《住建部2017版建设工程施工合同(示范文本)修改对照表》。

一、关于“缺陷责任”的修改

(一)关于“缺陷责任期的起算时间“的修改

关于缺陷责任期的起算时间,2017版合同文本做了如下方面修改:

1、缺陷责任期的起算时间由“实际竣工日期起”,修改为“从工程通过竣工验收之日起”。

2、增加规定“因承包人原因导致工程无法按合同约定期限进行竣工验收的,缺陷责任期从实际通过竣工验收之日起计算”。

3、将“因发包人原因导致工程无法按合同约定期限进行竣工验收的,缺陷责任期自承包人提交竣工验收申请报告之日起开始计算”,修改为“因发包人原因导致工程无法按合同约定期限进行竣工验收的,在承包人提交竣工验收报告90天后,工程自动进入缺陷责任期”。实际上,将此种情况下缺陷责任期的起算时间向后推了90天。

(二)关于缺陷责任具体内容的修改

关于缺陷责任的具体内容,2017版合同文本做了如下修改:

1、2017版合同文本增加了关于“缺陷责任的具体内容”的描述,即第15.2.2项规定的,缺陷责任期内,由承包人原因造成的缺陷,承包人应负责维修,并承担鉴定及维修费用。如承包人不维修也不承担费用,发包人可按合同约定从保证金或银行保函中扣除,费用超出保证金额的,发包人可按合同约定向承包人进行索赔。承包人维修并承担相应费用后,不免除对工程的损失赔偿责任。”

2、2017版合同文本明确缺陷责任期包含延长部分最长不能超过24个月。

3、2017版合同文本增加如下内容,“由他人原因造成的缺陷,发包人负责组织维修,承包人不承担费用,且发包人不得从保证金中扣除费用。”

二、关于质量保证金的修改

关于质量保证金,2017合同文本在第15.3款【质量保证金】、第15.3.2目和第15.3.3目进行了以下修改:

1、2017版合同文本增加规定,“在工程项目竣工前,承包人已经提供履约担保的,发包人不得同时预留工程质量保证金。”即履约担保和质量保证金不能同时使用。

2、2017版合同文本将质量保证金的额度从“不得超过结算合同价格的5%”,修改为“不得超过工程价款结算总额的3%”,减轻了承包人的负担。

3、2017版合同文本明确了如果发包人扣留的是质量保证金,则“发包人在退还质量保证金的同时按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率支付利息”。

4、2017版合同文本增加了退还承包人质量保证金的程序,即:

“缺陷责任期内,承包人认真履行合同约定的责任,到期后,承包人可向发包人申请返还保证金。添加微信号653278912索取新版施工合同全文。

发包人在接到承包人返还保证金申请后,应于14天内会同承包人按照合同约定的内容进行核实。如无异议,发包人应当按照约定将保证金返还给承包人。对返还期限没有约定或者约定不明确的,发包人应当在核实后14天内将保证金返还承包人,逾期未返还的,依法承担违约责任。发包人在接到承包人返还保证金申请后14天内不予答复,经催告后14天内仍不予答复,视同认可承包人的返还保证金申请。

发包人和承包人对保证金预留、返还以及工程维修质量、费用有争议的,按本合同第20条约定的争议和纠纷解决程序处理。”

三、2017版合同文本修改内容对承包人和发包人的影响

1、关于“缺陷责任期的起算时间“的修改总体上加重了承包人的责任,实际上延长了承包人承担缺陷责任期限,对此承包人应当特别注意。

2、关于质量保证金的规定,则整体上减轻了承包人的义务和责任,因而该部分的修改对于承包人较为有利,业主对此应当特别注意。

3、关于缺陷责任的具体内容的修改,只是细化和明确了原来不明确的内容,可以避免因理解不一致产生的分歧,并没有明显加重哪一方当事人的义务,对于当事人双方都有好处。

附件:住建部2017版建设工程施工合同(示范文本)修改对照表

住建部2017版建设工程施工合同(示范文本)修改对照表

作者:朱中华律师(转载请注明作者)

序号

2013版示范合同

2017版示范合同(下划线部分为修改部分)

《通用合同条款》

1

1. 一般约定

1.1词语定义与解释

1.1.4 日期和期限

1。1。4。4 缺陷责任期:是指承包人按照合同约定承担缺陷修复义务,且发包人预留质量保证金的期限,自工程实际竣工日期起计算。

1。 一般约定

1.1词语定义与解释

1.1.4 日期和期限

1.1.4.4 缺陷责任期:是指承包人按照合同约定承担缺陷修复义务,且发包人预留质量保证金(已缴纳履约保证金的除外)的期限,自工程实际竣工日期起计算。

2

10。 变更

10.9计日工

需要采用计日工方式的,经发包人同意后,由监理人通知承包人以计日工计价方式实施相应的工作,其价款按列入已标价工程量清单或预算书中的计日工计价项目及其单价进行计算;已标价工程量清单或预算书中无相应的计日工单价的,按照合理的成本与利润构成的原则,由合同当事人按照第4.4款〔商定或确定〕确定变更工作的单价。

10. 变更

10。9计日工

需要采用计日工方式的,经发包人同意后,由监理人通知承包人以计日工计价方式实施相应的工作,其价款按列入已标价工程量清单或预算书中的计日工计价项目及其单价进行计算;已标价工程量清单或预算书中无相应的计日工单价的,按照合理的成本与利润构成的原则,由合同当事人按照第4.4款〔商定或确定〕确定计日工的单价。

3

14。 竣工结算

14。1 竣工结算申请

除专用合同条款另有约定外,承包人应在工程竣工验收合格后28天内向发包人和监理人提交竣工结算申请单,并提交完整的结算资料,有关竣工结算申请单的资料清单和份数等要求由合同当事人在专用合同条款中约定。

除专用合同条款另有约定外,竣工结算申请单应包括以下内容:

(1)竣工结算合同价格;

(2)发包人已支付承包人的款项;

(3)应扣留的质量保证金;

(4)发包人应支付承包人的合同价款。

14. 竣工结算

14。1 竣工结算申请

除专用合同条款另有约定外,承包人应在工程竣工验收合格后28天内向发包人和监理人提交竣工结算申请单,并提交完整的结算资料,有关竣工结算申请单的资料清单和份数等要求由合同当事人在专用合同条款中约定。

除专用合同条款另有约定外,竣工结算申请单应包括以下内容:

(1)竣工结算合同价格;

(2)发包人已支付承包人的款项;

(3)应扣留的质量保证金。已缴纳履约保证金的或提供其他工程质量担保方式的除外;

(4)发包人应支付承包人的合同价款。

4

15。 缺陷责任与保修

15.2 缺陷责任期

15.2.1 缺陷责任期自实际竣工日期起计算,合同当事人应在专用合同条款约定缺陷责任期的具体期限,但该期限最长不超过24个月。

单位工程先于全部工程进行验收,经验收合格并交付使用的,该单位工程缺陷责任期自单位工程验收合格之日起算。因发包人原因导致工程无法按合同约定期限进行竣工验收的,缺陷责任期自承包人提交竣工验收申请报告之日起开始计算;发包人未经竣工验收擅自使用工程的,缺陷责任期自工程转移占有之日起开始计算。

 

15. 缺陷责任与保修

15.2 缺陷责任期

15。2。1 缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起计算,合同当事人应在专用合同条款约定缺陷责任期的具体期限,但该期限最长不超过24个月。

单位工程先于全部工程进行验收,经验收合格并交付使用的,该单位工程缺陷责任期自单位工程验收合格之日起算。因承包人原因导致工程无法按合同约定期限进行竣工验收的,缺陷责任期从实际通过竣工验收之日起计算。因发包人原因导致工程无法按合同约定期限进行竣工验收的,在承包人提交竣工验收报告90天后,工程自动进入缺陷责任期;发包人未经竣工验收擅自使用工程的,缺陷责任期自工程转移占有之日起开始计算。

5

15. 缺陷责任与保修

15。2 缺陷责任期

15.2.2 工程竣工验收合格后,因承包人原因导致的缺陷或损坏致使工程、单位工程或某项主要设备不能按原定目的使用的,则发包人有权要求承包人延长缺陷责任期,并应在原缺陷责任期届满前发出延长通知,但缺陷责任期最长不能超过24个月。

15. 缺陷责任与保修

15.2 缺陷责任期

15.2.2 缺陷责任期内,由承包人原因造成的缺陷,承包人应负责维修,并承担鉴定及维修费用。如承包人不维修也不承担费用,发包人可按合同约定从保证金或银行保函中扣除,费用超出保证金额的,发包人可按合同约定向承包人进行索赔。承包人维修并承担相应费用后,不免除对工程的损失赔偿责任。发包人有权要求承包人延长缺陷责任期,并应在原缺陷责任期届满前发出延长通知。但缺陷责任期(含延长部分)最长不能超过24个月。

由他人原因造成的缺陷,发包人负责组织维修,承包人不承担费用,且发包人不得从保证金中扣除费用。

6

15. 缺陷责任与保修

15.3 质量保证金

经合同当事人协商一致扣留质量保证金的,应在专用合同条款中予以明确。

15。 缺陷责任与保修

15.3 质量保证金

经合同当事人协商一致扣留质量保证金的,应在专用合同条款中予以明确。

在工程项目竣工前,承包人已经提供履约担保的,发包人不得同时预留工程质量保证金。

7

15. 缺陷责任与保修

15.3 质量保证金

15。3。2 质量保证金的扣留

质量保证金的扣留有以下三种方式:

(1)在支付工程进度款时逐次扣留,在此情形下,质量保证金的计算基数不包括预付款的支付、扣回以及价格调整的金额;

(2)工程竣工结算时一次性扣留质量保证金;

(3)双方约定的其他扣留方式。

除专用合同条款另有约定外,质量保证金的扣留原则上采用上述第(1)种方式。

发包人累计扣留的质量保证金不得超过结算合同价格的5%,如承包人在发包人签发竣工付款证书后28天内提交质量保证金保函,发包人应同时退还扣留的作为质量保证金的工程价款。

 

15. 缺陷责任与保修

15.3 质量保证金

15.3.2 质量保证金的扣留

质量保证金的扣留有以下三种方式:

(1)在支付工程进度款时逐次扣留,在此情形下,质量保证金的计算基数不包括预付款的支付、扣回以及价格调整的金额;

(2)工程竣工结算时一次性扣留质量保证金;

(3)双方约定的其他扣留方式。

除专用合同条款另有约定外,质量保证金的扣留原则上采用上述第(1)种方式。

发包人累计扣留的质量保证金不得超过工程价款结算总额的3%。如承包人在发包人签发竣工付款证书后28天内提交质量保证金保函,发包人应同时退还扣留的作为质量保证金的工程价款;

8

15. 缺陷责任与保修

15.3 质量保证金

15.3.3 质量保证金的退还

发包人应按14.4款〔最终结清〕的约定退还质量保证金。

15. 缺陷责任与保修

15.3 质量保证金

15。3。3 质量保证金的退还(此条完全修改)

缺陷责任期内,承包人认真履行合同约定的责任,到期后,承包人可向发包人申请返还保证金。

发包人在接到承包人返还保证金申请后,应于14天内会同承包人按照合同约定的内容进行核实。如无异4天内仍不予答复,视同认可承包人的返还保证金申请。

发包人和承包人对保证金预留、返还以及工程维修质量、费用有争议的,按本合同第20条约定的争议和纠纷解决程序处理。

《专用条款》

9

15.3 质量保证金

关于是否扣留质量保证金的约定:     

15.3 质量保证金

关于是否扣留质量保证金的约定:     。在工程项目竣工前,承包人按专用合同条款第3。7条提供履约担保的,发包人不得同时预留工程质量保证金。 


2018年签订施工合同要注意的十大事项

建设工程施工合同是依法保护发承包双方权益的法律文件,是发承包双方在工程施工过程中的最高行为准则。为防范合同纠纷,在签订过程中,以下10个方面需要注意。

关于发包人与承包人

1、发包方需要满足两方面内容:①主体资格,即建设相关手续是否齐全。例:建设用地是否已经批准?是否列入投资计划?规划、设计是否得到批准?是否进行了招标等。②履约能力即资金问题。施工所需资金是否已经落实或可能落实等。

2、承包方需要满足的内容有:①资质情况;②施工能力;③社会信誉;④财务情况。承包方的二级公司和工程处不能对外签订合同。上述内容是体现履约能力的指标,应认真的分析和判断。

合同价款应注意

1、“合同价款”的填写,应依据住建部规定,招标工程的合同价款由发包人、承包人依据中标通知书中的中标价格在协议书内约定。非招标工程合同价款由发包人承包人依据工程预算在协议书内约定。

2、合同价款是双方共同约定的条款,要求第一要协议,第二要确定。暂定价、暂估价、概算价、都不能作为合同价款,约而不定的造价不能作为合同价款。

发包人工作与承包人工作条款应注意

1、双方各自工作的具体时间要填写准确。

2、双方所做工作的具体内容和要求应填写详细。

3、双方不按约定完成有关工作应赔偿对方损失的范围、具体责任和计算方法要填写清楚。

合同价款及调整价款应注意

1、填写合同价款及调整时应按《通用条款》所列的固定价格、可调价格、成本加酬金三种方式,约定一种写入本款。

2、采用固定价格应注意明确包死价的种类。如:总价包死、单价包死,还是部分总价包死,以免履约过程中发生争议。

3、采用固定价格必须把风险范围约定清楚。

4、应当把风险费用的计算方法约定清楚。双方应约定一个百分比系数,也可采用绝对值法。

5、对于风险范围以外的风险费用,应约定调整方法。

工程预付款条款应注意

1、填写约定工程预付款的额度应结合工程款、建设工期及包工包料情况来计算。

2、应准确填写发包人向承包人拨付款项的具体时间或相对时间。

3、应填写约定扣回工程款的时间和比例。

工程进度款条款应注意

1、工程进度款的拨付应以发包方代表确认的已完工程量,相应的单价及有关计价依据计算。

2、工程进度款的支付时间与支付方式以形象进度可选择:按月结算、分段结算、竣工后一次结算(小工程)及其它结算方式。

材料设备供应条款应注意

1、应详细填写材料设备供应的具体内容、品种、规格、数量、单价、质量等级、提供的时间和地点。

2、应约定供应方承担的具体责任。

3、双方应约定供应材料和设备的结算方法(可以选择预结法、现结法、后结法或其他方法)。

违约条款应注意

1、在合同中首先应约定发包人对《通用条款》中的预付款、工程进度款、竣工结算的违约应承担的具体违约责任。

2、在合同中应约定承包人对《通用条款》违约应承担的具体违约责任。

3、还应约定其它违约责任。

4、违约金与赔偿金应约定具体数额和具体计算方法,要越具体越好,具有可操作性,以防止事后产生争议。

争议与工程分包条款应注意

1、争议的解决方式是选择仲裁方式,还是选择诉讼方式,双方应达成一致意见。

2、如果选择仲裁方式,当事人可以自主选择仲裁机构。仲裁不受级别地域管辖限制。

3、如果选择诉讼方式,应当选定有管辖权的人民法院(诉讼是地域管辖)。

4、分包的工程项目须经发包人同意,禁止分包单位将其承包的工程再分包。

关于补充条款

1、需要补充新条款或哪条、哪款需要细化、补充或修改,可在《补充条款》内尽量补充,依次按顺序排列。

2、补充条款必须符合国家、现行的法律、法规,另行签订的有关书面协议应与主体合同精神相一致。要杜绝“阴阳合同”。


2017版《建设工程施工合同(示范文本)》解读暨建设工程合同纠纷处理培训班

为规范建筑市场秩序,维护建设工程施工合同当事人的合法权益,住房城乡建设部、工商总局对《建设工程施工合同(示范文本)》(GF-2013-0201)进行了修订,制定了《建设工程施工合同(示范文本)》(GF-2017-0201),本合同示范文本自2017年10月1日起执行,原《建设工程施工合同(示范文本)》(GF-2013-0201)同时废止。
    近年来,我国建筑业得到前所未有的发展。建设工程在施工的过程中,需要签订与履行施工合同,施工合同管理水平直接关系到施工企业的效益与生死存亡。但是,许多建筑施工企业的施工合同水平相对较低,导致施工合同存在许多法律风险,影响施工企业的综合效益,做好施工合同风险防范与控制至关重要。
    为帮助建筑业企业领导决策层和工程法律从业人员深化理解建筑业“放管服”改革,帮助建筑业企业和工程法律从业人员了解最新合同文本及最新建设工程司法审判最新发展,并掌握以多元调解方式化解建筑企业之间以及企业与其他主体之间民事纠纷的方法。
中心特举办2017版《建设工程施工合同(示范文本)》(GF-2017-0201)解读暨建设工程合同纠纷处理培训班。

培训内容

(一)GF-2017-0201修订背景和意义

(二)GF-2017-0201修订要点解读

(三)如何理解和签署2017版《施工承包合同》中的二十个关键问题

1。通常条款法律地位的问题;

2.合同文件组成构成的问题;

3。解释顺序共同承诺的问题;

4。默示认可法律适用的问题;

5.合同价格调整依据的问题;

6。工程索赔过期作废的问题 ;

7。违法分包非法转包的问题;

8。相互担保及抗辩权的问题;

9。争议评审小组选择的问题;

10.纠纷处理商定条款的问题;

11.工程变更价款相关的问题;

12.暂估价暂列金额相关问题;

13.物权移交证书制度的问题;

14.逾期支付两段计息的问题;

15.初步审查图纸义务的问题;

16.甲方代表总监定义的问题;

17.工程系列保险制度的问题;

18.缺陷责任制度相关的问题;

19。质量保证金制度相关问题;

20.知识产权保护相关的问题。

(四)最高院施工合同司法解释(二)(2017年征求意见稿)的热点、难点理解与适用

1.施工合同无效的认定及典型案例分析;

2.施工合同无效如何结算及典型案例分析;

3.施工合同责任如何承担及具体实务建议;

4.合适的保护实际施工人的问题及具体实务建议;

5.建设工程中涉及到的节点问题及具体实务建议;

6。涉及建设工程质量有关的问题及具体实务建议;

7.如何正确进行工程结算的问题及具体实务建议;

8.如何认定施工合同解除权的问题及具体实务建议;

9.如何理解造价鉴定条款的问题及具体实务建议;

10。优先受偿权的系列法律实务问题及案例解析。

授课老师

朱中华老师

建纬(北京)律师事务所高级合伙人,国内建设工程与国际工程法律专家,FIDIC合同专家,国家《建设工程施工合同(示范文本)》起草人。

精通国内建设工程业务,曾经为许多大型房建项目和基础设施建设项目提供全过程法律服务;精通国际工程业务与FIDIC、AIA、NEC、JCT等国际标准合同,曾为我国大型企业在中东、东南亚、南亚、中亚、非洲、澳洲、美洲、欧洲的房建项目、基础设施项目和矿产投资项目提供法律服务;精通房地产开发业务,为许多地方政府城市综合开发项目和大型地产公司房地产开发项目提供法律服务;精通国际贸易与海外投资,为许多中国企业成套设备、矿产等进出口和海外投资项目提供法律服务;处理了许多重大建设工程诉讼仲裁案件,以及重大国际工程项目索赔纠纷和国际商事仲裁案件。目前,担任数个大型企业常年法律顾问。

著有个人专著《FIDIC EPC合同实务操作》、《招标投标法律实务操作》、《诉讼证据学通论》(合著)等专业著作,并撰写了有关国内建设工程、国际工程、项目融资、政府采购与招标投标、房地产等领域大量专业论文。 

张正勤老师

上海某律师事务所主任、中国人民大学客座教授、具有中国注册造价工程师、中国注册资产评估师、英国皇家特许建造师、英国皇家特许测量师资质,住房城乡建设部政策研究中心特聘专家、上海律师协会房地产专业研究会会员、广州仲裁委会仲裁员等。

具有建筑业十几年的从业经历,是《电力建设工程施工招标投标文件(示范文本)》、《全国注册造价工程师继续教育培训教材》、《电力建设工程施工合同(示范文本)》、《(国标)建设工程造价鉴定规范》等规范标准的主要起草人;《(国标)建设项目工程结算编审规范》(CECA/GC8-2012)《建设工程造价鉴定规程》的起草人。

主要书籍著作:

1、《工程造价纠纷典型案例及相关法规和司法解释》

2、《建设工程合同(示范文本)解读大全》

3、《建设工程造价相关法律条款的解读》(2011年度中国建筑出版社优秀图书奖、2012年评选的第三届中国工程造价优秀成果奖)

4、《新版建设工程合同(示范文本)解读大全》

5、《新旧版建设工程施工合同比效诠解和应用》

6、《建设工程合同相关法律条款解读》



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